信达证券:给予招商蛇口“买入”评级

2023-08-10 13:54:45    来源:深圳房地产信息网    


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8月10日,信达证券发布招商蛇口(001979.SZ)研报。

发展演变:诞生于改革开放前沿阵地,成长为全国性房企龙头。招商蛇口(001979.SZ)创立于 1979 年,成立以来致力成为“美好生活承载者”,向国内领先的综合开发运营商目标迈进。2015 年换股吸收合并上市后,整合集团内优质地产资源,公司增长驶入快车道。2018 年公司推动组织改革,运用“大部制”瘦身总部,实现扁平化的高效运作。同年增设江南、西南、海南、东南四大区域。2019 年后增加持有型业务部门设置,2020 年设招商商管与招商伊敦,2021 年又增设招商邮轮与招商观颐,由专业公司独立运营多元化业务。

地产销售:销售规模稳步上升,2022 年排名逆势提高。2020 年公司实现签约销售额 2776 亿元,重回行业销售规模前 10。从销售增速来看,2017 年后销售增速保持稳定,持续跑赢全国,在头部房企中占据领先位置,周期波动中呈现较强的稳定性。从销售目标来看,2017 年公司首次制定并实现了 1000 亿的销售额目标,进入千亿级别规模头部房企行列。2023 年目标额 3300 亿,同时排名“保 6 争 5”,积极进取扩大规模。随行业销售和盈利逐渐改善,信达证券认为公司有望进一步修复销售增速,实现超越行业的规模增长。

拿地布局:投资强度稳健,土储布局与质量持续优化。2016-2017 年公司拿地金额强度上升,随后回落并保持在 50%左右。2020-2021 年的疫情后首轮复苏期,招商蛇口销售额保持在 20%的较高增速,拿地金额强度持续提升。2021 年拿地均价上涨,而拿地规划建面有所减少。2022 年至今,在行业销售规模回落、投资安全边际收缩的背景下,公司拿地强度在龙头房企中保持领先,权益占比大幅提升。从布局来看,2021 年后公司在一二线城市拿地面积占比提升,聚焦销售确定性更强的华东、江南区域。土储量增质优,“强心 30 城”、“重点 16城”等城市拿地强度持续提升。公司在深圳前海、蛇口、成都天府新区等重点城市的核心区位中有大量优质土储,为收入和盈利提供有力保障。

投融资与负债结构:结构合理且持续优化,内生与外延增长并重。债务结构方面,2020 年以来公司“三道红线”均保持绿档,适度增加资产负债率与净负债率指标。2019 年后有息负债增速放缓,近年来稳步增长。再融资方面,2022 年11 月地产“三箭”齐发,房企再融资政策开闸,招商蛇口于 12 月率先公布发行股份购买资产再融资方案,7 月 13 日公司公告标的资产过户完成,非公开发行新股登记申请已由中登公司深圳分公司受理。购买资产后公司对招商前海实业持股比例进一步增加至 86%(+13.65pct)。同时募集配套资金 85 亿,投向存量住宅开发项目,有望进一步增厚公司净资产和净利润。收并购方面,2022 年4 月,招商蛇口与佳兆业集团、中国长城签订合作协议,在城市更新、商住开发运营和文旅方面开展合作,有望取得合作共赢。

多元化业务:资产运营稳步推进,打造城市服务生态圈。公司不断提升资产运营与城市服务等多元化业务重要性。资产运营业务方面,2021 年以来持有物业“双百战略”稳步推进,22 年持有物业营收(减租前)达到 57.1 亿元。集中商业快速发展,目前在持有型物业中营收占比最高,产业园区稳定经营。近年来长租公寓营收整体保持增长趋势,单位租金稳定。公司拥有境内外双 REITs 平台,覆盖产业与商业地产,持有型物业流转闭环打通,有助于推动公司存量资产经营效率和资金周转率提升,为公司贡献稳定收益。城市服务业务方面,以招商积余为旗下物管与轻资产运营平台,同时在会展、邮轮、康养等业务方向持续发力,打造城市服务生态圈。

业绩与估值:盈利有望触底回升,估值处在历史低位。2015 年上市至今公司股价跑赢行业指数,股息收益率维持高位。2022 年营收续创新高,净利润降至上市以来低谷。2021 年至今估值修复但接近历史低位,国央企投资价值凸显。

盈利预测与投资评级:预测公司 2023-2025E 归母净利润分别为 74/ 105/ 134亿元,EPS 分别为每股 0.89/ 1.26/ 1.60 元,8 月 8 日收盘价对应 2023-2025E的 PE 分别为 15.32/ 10.82/ 8.51 倍。作为房地产行业龙头国央企,未来信达证券看好公司在市场复苏中的销售弹性和规模成长性。公司土地储备规模较大,核心区位土储确权开发后将有力支撑未来的收入和盈利,叠加公司估值与自身过去 5 年水平相比仍然较低,因此首次覆盖信达证券给予“买入”评级。

风险因素:政策风险:房地产调控政策收紧或放松不及预期。市场风险:地产行业销售下行幅度超预期。业务风险:公司地产销售业务和其他业务拓展不及预期。跨市场选取可比公司风险:选取的部分可比公司与公司在不同证券交易所上市,存在一定的估值体系差异风险。

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