标普：大规模租金收入使华润置地处境优于多数国内房地产同业

6月30日，标普全球评级确认华润置地“BBB+”长期主体信用评级，并确认公司未到期优先无抵押债券的“BBB+”长期债项评级。

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同时，稳定展望反映标普认为，尽管未来两年公司面临利润率压力并将持续补充土储，但销售额回升利好将帮助公司将杠杆率保持在相对稳定水平。

观点新媒体了解到，标普表示，因有大规模租金收入，华润置地的处境将继续优于大多数国内房地产同业。若有机会将其商业地产投资信托（commercial REIT）业务上市或有助于拓展其融资渠道。

华润置地将重心转向韧性更强的高线城市房地产开发业务也将有助于支撑公司2023和2024年的销售额回升。

标普称，华润置地有应对艰难市场环境的能力和过往记录。尽管过去两年房地产行业经历动荡，但华润置地的房地产开发业务依然保持了稳定的表现，未来也应会温和增长。华润置地的租赁业务（主要为购物中心）也将从2022年的较低水平基础上复苏，并仍将是其用于偿债和支付利息的关键稳定收入来源。

在今年疫情相关出行限制解除后，华润置地酒店等其他业务板块也将回暖。这些业务的韧性体现了公司在执行和战略规划方面的良好过往记录。因此，将其管治水平评估从较好调整为强劲。

华润置地的租金收入仍是令公司处境优于同业的主要区分因素。因在去年年底解除疫情相关限制措施后国内消费支出回升，因此2023年公司租金收入有望恢复增长。2023年前5个月华润置地的租金收入达到101亿元人民币。标普估算，2023年全年华润置地的租金收入将较2022年增长逾50%，达到约230亿元人民币。

稳定收入能够覆盖2023年公司逾230%的利息费用，这是国内所有房地产开发商中最高的利息覆盖倍数。在2022年受疫情影响期间，公司曾给予其租户价值25亿元的一次性租金减免，这导致公司去年的租金收入下降至170亿元。

商业地产REIT上市或将为华润置地的投资性房地产组合解锁更多价值。鉴于近期对商业地产REIT上市的要求有所放松，在上市流程中对资产的重新估值将解锁公司购物中心的价值并将潜在改善其资产负债状况。未来通过上市筹集的资金或也能帮助公司进一步发展其租赁业务。

标普评估，华润置地多数商场的资产所有权都与其它业务板块有关联，如住宅开发业务。这将使得商业地产REIT直接上市变得困难（因税费负担沉重）。但是，华润置地仍有少数商场拥有清晰的所有权以及成熟的业务运营适合上市。

标普认为，华润置地决定将房地产开发业务转向高线城市将支撑销售回升。高线城市为公司提供更具韧性的销售市场，从而能够降低销售风险。近期公司楼盘平均售价上升即是其向高线城市转移的表现。2023年前5个月公司楼盘平均售价同比增长29%至25,000元人民币/平米，而2022年全年的平均售价为21,000元/平米。

近期强劲的销售增长也表明，因购房者更加偏好财务状况健康的开发商，因此在购房者需求较受抑制的时期华润置地能比弱资质开发商更好地把握住销售机遇。但是房地产领域依然较为动荡，因此标普预估华润置地2023年销售增速将为9%，2024年为6%。2023年前5个月，华润置地的合约销售总额较上年同期增长76.2%至1,430亿元人民币。

因利润率承压，华润置地的杠杆率将保持稳定。公司的毛利润率将维持收窄水平，特别是由于公司将继续针对其在较弱低线城市的遗留项目推出打折促销活动。标普预计，2023年公司的利润率将由2022年的26%小幅下降至23%，2024年将进一步降至22%。

若房地产市场回暖程度不及标普预期，则华润置地的利润率降幅可能会更大。

标普还预计，华润置地将继续积极购地以保持土储规模。2023年前5个月，公司在购地方面的支出为690亿元人民币，为同期合约销售额的49%。